Gemeinschaftliche Photovoltaikanlagen und Mieterstrommodelle gewinnen in deutschen Mehrfamilienhäusern zunehmend an Bedeutung. Steigende Strompreise, der Wunsch nach mehr Unabhängigkeit von Energieversorgern und neue gesetzliche Rahmenbedingungen machen Mieterstrom wirtschaftlich und politisch attraktiv. Gleichzeitig ist das Thema komplex: Zwischen EEG, EnWG, Gebäudeenergiegesetz und Wohnungseigentumsrecht müssen Eigentümer, Verwalter und Mieter zahlreiche Details berücksichtigen.
Was ist Mieterstrom in Mehrfamilienhäusern und wie funktioniert eine gemeinschaftliche Photovoltaikanlage?
Unter Mieterstrom versteht man Strom, der in einer Photovoltaikanlage auf dem Dach oder am Gebäude eines Mehrfamilienhauses erzeugt und ohne Nutzung des öffentlichen Netzes direkt an die Bewohner geliefert wird. Die Mieter werden dabei nicht zu Eigenversorgern, sondern beziehen lokal erzeugten Solarstrom im Rahmen eines Stromliefervertrags, der rechtlich wie ein normaler Haushaltsstromvertrag behandelt wird.
Gemeinschaftliche Photovoltaikanlagen auf Mehrfamilienhäusern können sehr unterschiedlich organisiert sein. Typisch sind zwei Grundideen:
- Dach-PV als Mieterstromanlage: Ein Betreiber (meist Vermieter, Projektierer oder Energieversorger) errichtet und betreibt die Solaranlage, verkauft den Strom direkt an die Mieter und speist Überschüsse ins öffentliche Netz ein.
- Gemeinschaftsanlage im Eigentümerverbund: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oder Energiegenossenschaft betreibt die Photovoltaikanlage gemeinsam und organisiert die Verteilung des Solarstroms an die Bewohner.
Ein zentrales technisches Merkmal dieser Modelle ist die Vor-Ort-Versorgung: Der Solarstrom fließt über die interne Hausinstallation zu den einzelnen Mietparteien. Erst wenn die lokale PV-Erzeugung nicht ausreicht, wird Strom aus dem öffentlichen Netz zugekauft. Umgekehrt werden Überschüsse aus der Photovoltaikanlage als Überschussstrom ins Netz eingespeist und nach EEG vergütet.
Rechtlicher Rahmen: EEG, Mieterstromgesetz und wohnungsrechtliche Vorgaben
Die rechtlichen Grundlagen für Mieterstrom und gemeinschaftliche Photovoltaikanlagen in Deutschland ergeben sich vor allem aus dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG), dem Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) und dem Wohnungseigentumsrecht.
Wichtige Elemente des rechtlichen Rahmens sind:
- Mieterstromzuschlag (EEG): Betreiber einer förderfähigen Mieterstromanlage erhalten für den vor Ort an Mieter gelieferten Strom einen staatlichen Zuschlag je Kilowattstunde. Dieser Mieterstromzuschlag soll die Wirtschaftlichkeit von Mieterstromprojekten verbessern, ist jedoch an strenge Voraussetzungen gebunden (Anlagengröße, unmittelbare räumliche Nähe, Direktversorgung).
- Stromlieferant im Sinne des EnWG: Wer Mieterstrom liefert, wird rechtlich zum Energieversorger mit entsprechenden Pflichten (z. B. Messkonzept, Abrechnung, Informationspflichten, Netzentgelte in bestimmten Konstellationen, Registrierung im Marktstammdatenregister).
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und Modernisierungen: Für gemeinschaftliche Photovoltaikanlagen auf Wohnungseigentumsanlagen gelten besondere Abstimmungs- und Beschlussregeln. Seit der WEG-Reform ist die Installation von Ladeinfrastruktur und erneuerbaren Energien zwar erleichtert, dennoch müssen Eigentümer in der Versammlung entsprechende Beschlüsse fassen.
- Mietrechtliche Regelungen: Vermieter dürfen die Kosten einer Solaranlage nicht beliebig auf die Miete umlegen. Stattdessen läuft die Refinanzierung typischerweise über den Verkauf des Mieterstroms, eventuelle EEG-Vergütungen und langfristige Einsparungen bei den Strombezugskosten.
Wer ein Mieterstromprojekt im Mehrfamilienhaus plant, sollte frühzeitig juristischen oder fachplanerischen Rat einholen, um die Anforderungen an Verträge, Messkonzepte und Förderbedingungen korrekt umzusetzen.
Modelle für Mieterstrom im Mehrfamilienhaus: Betreiberkonzepte im Überblick
Die Wahl des Geschäftsmodells hat großen Einfluss auf Risiken, Aufwand und Wirtschaftlichkeit eines Mieterstromprojekts. In der Praxis haben sich mehrere Modelle etabliert:
- Vermieter als Anlagenbetreiber und Stromlieferant
Der Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft finanziert und betreibt die PV-Anlage selbst. Er verkauft den erzeugten Strom direkt an die Mieter und rechnet diesen separat vom Mietvertrag ab. Vorteil: Volle Kontrolle über die Anlage und die Strompreise, potenziell hohe Rendite. Nachteil: Hoher organisatorischer Aufwand, energiewirtschaftliche Pflichten und Haftungsfragen.
- Mieterstrom-Contracting mit einem Energieversorger oder Dienstleister
Ein externer Mieterstrom-Anbieter plant, finanziert und betreibt die Photovoltaikanlage auf dem Mehrfamilienhaus. Er übernimmt sämtliche technischen und kaufmännischen Aufgaben – vom Netzanschluss über die Messkonzepte bis zur Stromabrechnung mit den Mietern. Der Gebäudeeigentümer stellt vor allem Dachflächen zur Verfügung und erhält im Gegenzug eine Dachpacht oder eine Beteiligung an den Erlösen. Für Vermieter ist dieses Modell attraktiv, weil das Risiko reduziert und der Verwaltungsaufwand gering ist.
- Energiegenossenschaft oder Bürgerenergie-Modell
Bewohner, Eigentümer und lokale Akteure gründen eine Genossenschaft oder schließen sich einer bestehenden Bürgerenergiegesellschaft an. Diese wird Betreiberin der gemeinschaftlichen Photovoltaikanlage und organisiert die Mieterstrombelieferung. Die Mieter können so nicht nur günstigen Solarstrom beziehen, sondern sich über Genossenschaftsanteile auch finanziell beteiligen. Dieses Modell fördert lokale Wertschöpfung und Akzeptanz, erfordert aber auch Koordination und Mitwirkungsbereitschaft.
Welches Mieterstrommodell sich für ein konkretes Mehrfamilienhaus eignet, hängt von Eigentümerstruktur, Finanzierungsbereitschaft, verfügbarer Dachfläche und dem gewünschten Maß an Eigenverantwortung ab.
Rechte und Pflichten von Vermietern, Mietern und Wohnungseigentümern
Mieterstrom und gemeinschaftliche Photovoltaikanlagen betreffen verschiedene Akteure mit teils unterschiedlichen Interessen. Ein klarer Blick auf Rechte und Pflichten hilft, Konflikte zu vermeiden.
- Vermieter und Eigentümer
Vermieter sind nicht verpflichtet, Mieterstrom anzubieten. Entscheiden sie sich jedoch für eine gemeinschaftliche Photovoltaikanlage, müssen Transparenz und Freiwilligkeit gewährleistet sein. Wichtig: Mieter dürfen nicht dazu gezwungen werden, einen bestimmten Mieterstromtarif zu wählen. Sie behalten immer das Recht, einen beliebigen Stromlieferanten aus dem Markt auszuwählen. Vermieter müssen außerdem sicherstellen, dass die vertraglichen Bedingungen des Mieterstromangebots fair, verständlich und mit dem allgemeinen Energierecht vereinbar sind.
- Mieter in Mehrfamilienhäusern
Mieter haben das Recht, ein Mieterstromangebot zu prüfen und sich frei dafür oder dagegen zu entscheiden. Typische Vorteile sind ein im Vergleich zum Grundversorgungstarif günstigerer Strompreis, ein höherer Anteil an lokal erzeugtem Solarstrom und mehr Transparenz über die Herkunft der Energie. Wichtig ist, dass Stromlieferverträge klar zwischen Mietvertrag und Energielieferung trennen, um Verwechslungen zu vermeiden.
- Wohnungseigentümer und WEG
In Wohnungseigentumsanlagen regelt die Gemeinschaft über Beschlüsse, ob und wie eine Photovoltaikanlage installiert und betrieben wird. Einzelne Eigentümer haben das Recht, bauliche Veränderungen zur Förderung erneuerbarer Energien zu verlangen, jedoch tragen sie in der Regel auch einen Teil der Kosten. In der Praxis müssen Eigentümer und Verwalter frühzeitig klären, wie Investitionskosten verteilt, Erträge aufgeteilt und Verantwortlichkeiten geregelt werden.
Wirtschaftlichkeit und Rendite von Mieterstromprojekten im Mehrfamilienhaus
Die Wirtschaftlichkeit einer gemeinschaftlichen Photovoltaikanlage hängt im Wesentlichen von vier Faktoren ab: Investitionskosten, Förderungen (EEG-Vergütung und Mieterstromzuschlag), Eigenverbrauchsquote und Strompreisentwicklung.
Wirtschaftliche Schlüsselgrößen sind dabei:
- Investitionskosten der Photovoltaikanlage: Anschaffungspreis für PV-Module, Wechselrichter, Unterkonstruktion, Elektroinstallation und ggf. Speichertechnik. Im Mehrfamilienhaus liegen die spezifischen Kosten je kWp aufgrund größerer Anlagen oft niedriger als im Einfamilienhaussegment.
- Eigenverbrauchsquote: Je höher der Anteil des vor Ort verbrauchten Solarstroms, desto besser die Wirtschaftlichkeit. Mieterstrommodelle erzielen häufig Eigenverbrauchsquoten zwischen 40 und 70 %, je nach Anlagenleistung und Verbrauchsprofil der Bewohner.
- Vergütung für Netzeinspeisung und Mieterstromzuschlag: Nicht verbrauchter Solarstrom wird ins Netz eingespeist und nach EEG vergütet. Zusätzlich kann für vor Ort gelieferten Mieterstrom ein Mieterstromzuschlag beansprucht werden, sofern alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
- Strompreisersparnis für Mieter: Attraktive Mieterstromtarife liegen häufig leicht unterhalb des regionalen Grundversorgungstarifs, wodurch Mieter unmittelbar sparen. Gleichzeitig bleibt eine Marge für den Betreiber der PV-Anlage, insbesondere wenn Beschaffungskosten für Solarstrom über die Lebensdauer gering bleiben.
Langfristig sichern sich Eigentümer und Mieter mit einer gemeinschaftlichen Photovoltaikanlage gegen steigende Energiepreise ab. In vielen Fällen amortisieren sich Mieterstromanlagen nach 9 bis 13 Jahren, je nach Förderkulisse, Auslegung und Finanzierungskonditionen. Professionelle Wirtschaftlichkeitsberechnungen auf Basis realistischer Annahmen sind jedoch unverzichtbar, bevor eine Investitionsentscheidung fällt.
Technische Anforderungen und Planung von Photovoltaik in Mehrfamilienhäusern
Damit Mieterstrommodelle technisch funktionieren und rechtssicher betrieben werden können, bedarf es einer sorgfältigen Planung der Photovoltaikanlage und des Messkonzepts.
Wesentliche technische Aspekte sind:
- Dachstatik und Ausrichtung: Tragfähigkeit des Dachs, Verschattungen durch Nachbargebäude oder Aufbauten sowie die Ausrichtung der Dachflächen bestimmen Ertrag und maximal mögliche Anlagengröße.
- Dimensionierung der Photovoltaikanlage: Die Anlagenleistung sollte an den Strombedarf der Mieter und der Allgemeinbereiche (Treppenhaus, Aufzug, Heizungspumpen etc.) angepasst werden. Überdimensionierte Anlagen führen zu hohen Überschussmengen mit geringerer Vergütung; zu kleine Anlagen verschenken Potenzial.
- Mess- und Zählerkonzept: Für Mieterstrom sind ein oder mehrere Erzeugungszähler sowie separate Zähler für jede Wohneinheit erforderlich. Moderne Messkonzepte integrieren zudem Smart Meter, um zeitgenaue Abrechnungen und Lastprofile zu ermöglichen.
- Speichersysteme: Batteriespeicher können die Eigenverbrauchsquote erhöhen, insbesondere in Häusern mit hohem Verbrauch in den Abendstunden. Allerdings steigen dadurch Investitionskosten und Komplexität, sodass eine sorgfältige Wirtschaftlichkeitsanalyse nötig ist.
- Integration von E-Mobilität und Wärmepumpen: In vielen Mehrfamilienhäusern wird Mieterstrom perspektivisch mit Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge oder mit Wärmepumpen kombiniert. Dies erhöht den Eigenverbrauch und kann die Klimabilanz des Gebäudes zusätzlich verbessern.
Die enge Zusammenarbeit zwischen Gebäudeeigentümern, Fachplanern, Installationsbetrieben und gegebenenfalls Energiedienstleistern ist entscheidend, um eine zuverlässige, zukunftsfähige und wirtschaftliche PV-Lösung umzusetzen.
Praktische Schritte und Checkliste: So starten Sie ein Mieterstromprojekt im Mehrfamilienhaus
Wer als Eigentümer, Verwalter oder Genossenschaft ein Mieterstrommodell im Mehrfamilienhaus aufbauen möchte, sollte strukturiert vorgehen. Die folgenden Schritte haben sich in der Praxis bewährt:
- Potenzialanalyse durchführen: Dachflächen prüfen, Verschattung analysieren, verfügbares Budget und Finanzierungsoptionen (Eigenkapital, Kredit, Förderprogramme) abklären.
- Verbrauchsprofile erheben: Aktuellen Stromverbrauch der Mieter und der Allgemeinflächen erfassen, um die Auslegung der Photovoltaikanlage und die potenzielle Eigenverbrauchsquote abzuschätzen.
- Betreibermodell wählen: Entscheiden, ob der Vermieter selbst Betreiber wird, ein Energieversorger das Mieterstrom-Contracting übernimmt oder eine Genossenschaft aufgebaut werden soll.
- Rechtliche und regulatorische Rahmenbedingungen prüfen: Anforderungen aus EEG, EnWG, WEG und Mietrecht klären; Förderbedingungen und Mieterstromzuschlag prüfen; Musterverträge und AGB vorbereiten.
- Technische Planung und Angebotseinholung: Seriöse Fachbetriebe und Projektierer anfragen, Angebote vergleichen, Wirtschaftlichkeitsberechnungen erstellen lassen.
- Kommunikation mit Mietern und Eigentümern: Projekt transparent vorstellen, Vorteile von Mieterstrom erklären, Fragen zu Vertragslaufzeiten, Preisen und Flexibilität beantworten.
- Umsetzung und Inbetriebnahme: Installation, Netzanschluss, Zählersetzung, Registrierung im Marktstammdatenregister; anschließend Start der Mieterstrombelieferung und laufende Überwachung der Anlagenperformance.
Mieterstrom und gemeinschaftliche Photovoltaikanlagen bieten Mehrfamilienhäusern in Deutschland die Möglichkeit, Energiekosten zu senken, die Gebäudeattraktivität zu steigern und aktiv zur Energiewende beizutragen. Wer die technischen, rechtlichen und wirtschaftlichen Aspekte sorgfältig plant, kann aus Dachflächen eines Mehrfamilienhauses ein langfristig lohnendes Energieprojekt machen – für Vermieter, Mieter und die lokale Umweltbilanz gleichermaßen.